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绿城一直在用两条腿走路房产开发与代建

2019-10-09 13:19:56来源:励志吧0次阅读

绿城一直在用两条腿走路,房产开发与代建。

不过,自从调控以来,绿城主要负责开发房产项目公司遇到了大麻烦。

正在经历的这一轮调控政策,重点打压高端住宅市场,而绿城是最大受害者。

销售回流速度迅速下降,加上高负债的拖累,资金流动性不断趋弱,令绿城差点“丧命”。为求生,绿城最终不得不走上断腕之路。

绿城卖地是从2011年底开始。到今年4月,绿城中国连续出售旗下六个项目股权,回流现金近60亿元。

这还不止。单单六月里,绿城接连宣布引股九龙仓、卖地予融创。

6月8日,绿城中国宣布向九龙仓发行股份及可换股证券,筹资50.98亿港元。

而后不到半个月时间,绿城6月22日再度宣布,将旗下长三角为主的九个项目半数股权,作价33.72亿元卖给融创中国。

连续多笔的资产出售,当然也让资金链紧绷的绿城终于暂时度过了最危险时期。

投行Jefferies于6月25日发布报告预计,在向九龙仓进行股本融资、出售项目等动作以后,绿城今年年底的净负债率有望由去年年底的149%大幅降至61%。远低于绿城年初定下的净负债率80%目标。

这确实是个靓丽的数字,尤其对绿城而言。

不过,受到长期的调控压制,宋卫平也坦言,绿城团队多少有点“萎靡不振”。同时,调控也让其反思,“打了败仗”的绿城,是时候要开始摆脱“三高”的标签,不能再依附高负债而快速成长,而是要走上稳定发展之路。

宋卫平选择的稳健模式,即是代建。几经卖地卖股之后,绿城代建的决心尤其明显。宋卫平不止一次地公开表态,未来他的工作重心将转移到代建上。

“希望在今后两至三年内,把绿城经营成全国保障、安置房领域的最大开发商。”在6月22日的绿城融创联合发布会上,宋卫平再次放出“豪言”。

代建之路

宋卫平最初选择走上代建之路,是在2010年。彼时调控政策刚刚开始陆续出台,但绿城的销售已经明显受到影响。

虽然当年最终突破了500亿的销售,但这距离宋卫平当年定下的千亿目标相距甚远。

宋卫平自然不甘。高增长,一直都是绿城模式的特点之一。然而,绿城却长期备受资金短缺的困扰,这也是阻碍其高速增长的最大原因。

“最大的困扰是买地的钱永远不够。”彼时,宋卫平还想拿地,还想继续迅速壮大绿城。

“2010年万科用于业务发展的资金大约1200亿左右,而绿城自有资金只有100亿左右,合作伙伴的钱不到一百亿,就是这200亿本钱支撑起每年500亿的销售收入,还要用来维系3000多万平米的土地储备。”

而代建,成为宋卫平突围调控的“另类”高速增长之路。

绿城意图通过代建模式和资产管理业务,摆脱资金短缺的窘境,减低高负债,实现企业的高速增长。

就在2010年9月,绿城宣布成立绿城房产建设管理有限公司,专注代建项目的建设。

宋卫平当时曾透露,希望未来三至五年内,每个代建项目的贡献率能稳定在个亿以上,每个项目销售额预计达到10亿元,这样只要参与100个项目就能实现绿城的千亿目标。

“我给绿城建设一个基本的设定,大概每年完成50个项目,希望能够做到100个项目,每年能够以个项目来维持或者做增量,这样五年之内它的销量会上千亿,有可能做成销量最大的一个公司。”

转型之难

从2010年至今两年间,绿城的负债一直高企,销售回笼资金的速度也依然缓慢。但这不影响绿城代建项目的发展。

据最新数据显示,截至目前,绿城签约代建项目总计有64个,总建筑面积1420万平方米,预计可售1100亿元,代建费预计总额60亿元,现在在建项目34个,在建面积410万平方米。

“代建虽然不赚钱,但至少是不花钱的。”宋卫平表示。

实际上,从绿城与融创这次的股权转让,至少可以看出,绿城也有意将旗下的项目由自己全力出资开发,转变为只负责项目的开发运营,而资金方面则由合作方负责。

“产品仍由绿城经营,项目的操作肯定是跟以前一样的。但我们会加强财务、成本、营销平台的力量。”融创孙宏斌如此阐述双方的合作。

到今日宣布要做保障房最大代建商,宋卫平至今还是没有放弃做地产界NO.1的想法,只是领域不同而已。

然而,业界开始产生一个疑问:这样的定位绿城能走的好吗?

杭州业内人士兰洪海指出,绿城从以高端产品为主转向为保障房做代工,相当于做地产界OEM,很难说绿城未来将有更大的竞争优势。

他分析道,在绿城一贯的产品至上运营体系中,在产品的建设方面很大程度是不计成本的,不计代价的。但绿城对品质的追求都可以在高额的利润当中大大充抵掉。

“但到了更大的代工市场里面,它的优势基本就消失掉了。如果要想在代工市场当中做大做强,无异于让美国人帮我们生产家电。”兰洪海称。

他指出,习惯做高端的绿城转攻保障房市场,并要在2至3年内,经营成全国保障、安置房领域的最大开发商,缺乏真正意义上的支撑。

“如果是龙湖、万科,更容易令人愿意相信,因为他们在成本控制方面比绿城做得更好。绿城要全面转化,尤其是在两三年之内完成,这是难以相信。毕竟体系的建立不是马上便能完成的,还需要时间、经验的积累,绿城缺乏相关成本管控的经验。”

模式之考

有熟悉绿城的业内人士亦在其个人微博上表示,老宋的出发点或许是想为普天大众建造高品质的住宅。但用一帮五星级酒店的大厨去经营一家以农民工为主消费的夜排档,成功的几率很低。

“即使那家排档的菜品确实会比其他的排档要好,又如何?人群不同,需求不同,定位自然不同。老宋太过于迷信自己,至今不悟!”上述人士更如此表述。

兰洪海则表示,绿城最大的问题不在于旗下高端产品销售不济,而是资金链、企业战略出现了问题。“绿城是一家产品很好的企业,但缺少日常运作的现金流。一旦这个问题解决了,绿城一样可以走得很远。”

他表示,高端市场是否已经到了穷途末路,今天还不能下定义。但绿城产品线的单一,导致它在人为的政策背景下,就像巨人被束缚了手脚一样。但这未必就意味着,绿城本身的做法就是错误的。

相关人士指出,绿城危机其实质是战略贪婪。贪婪战略的实质又是老宋对于自己的过度迷信,尤其是对品质的迷信,总以为好品质应该能卖好价钱、有好的市场回报。之前快速扩张导致两次危机是如斯,如今作出的做大保障房和安置房的所谓战略转型亦是如斯。

“老宋还是那样的过于理想和不切实际,这样的战略,只能把绿城带入一条死亡之路。”

然而,绿城真正能走到多远,还需要时间的检验。

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